8-950-219-11-85 8 (3812) 486-485 Пн-пт 9.00-20.00 Сб 12.00-16.00
г.Омск, ул.Декабристов, 45 офис 204
г. Москва , ул. 2-я Машиностроения, 25, стр.5
м. Дубровка
офис 412

Новости и акции


Права добросовестных покупателей жилой недвижимости защитил Верховный Суд

Недавно Судебная коллегия (СК) по гражданским делам приняла решение, благодаря которому в будущем, в ходе судебных споров с чиновниками, ответственными за соблюдение имущественных интересов города, покупатели не будут терять приобретенное жилье.

Судебные разбирательства, связанные с правами добросовестных покупателей «проблемного» жилья, сегодня происходят достаточно часто.

Некоторое время назад Верховным судом (ВС) было отправлено на новое рассмотрение дело, связанное с иском городского Департамента имущества (ДИ), с требованием аннулировать сделку по продаже квартиры и признать ее собственностью города. Речь шла жилье, которое после смерти владелицы была оформлена ее дочерью на свое имя на основании ее заявления, что последняя проживала вместе с умершей. Затем женщина приватизировала жилье, нашла покупателя и продала его третьему лицу.

Через некоторое время представители ДИ обратились в суд. Они утверждали, что женщина (дочь умершей) не проживали в спорном жилье, и нет оснований считать ее принявшей наследство. На основании этих фактов они считали квартиру бесхозной (выморочным имуществом). В связи с этим, ДИ требовал признать недействительным документ о праве на наследство, а также отобрать жилье у нового собственника (покупателя).

Однако суд постановил, что проблемы возникли в связи с тем, что чиновники сами позаботились своевременно инициировать процедуру признания спорного имущества выморочным. Судом было принято во внимание, что дочь умершей — наследница первой очереди. Кроме того, по его решению новый собственник жилья был признан добросовестным приобретателем, так как перед совершением сделки он уточнял данные по квартире по Единому госреестру.

Чиновники ДИ подали апелляцию в городской суд. Там их иск удовлетворили. Сделка по продаже недвижимости была признана незаконной, а квартира передана городу. Кроме того, постановление предписывало выселить жильцов.

Мнение экспертов

Судья, рассматривающий апелляцию, не принял во внимание заявление нового хозяина квартиры о том, что перед покупкой он проверил ее “чистоту” по Единому государственному реестру.

Эксперты считают, что решение городского суда, согласно которому покупатель должен был осуществить проверку свидетельства о рождении продавца квартиры, выяснить, по какой причине женщина долгое время не оформляла право собственности и пр. неправомерно. Более того, странно звучит аргумент, что перед покупкой гражданин не проверил копию паспорта продавца, поэтому не узнал, что женщина неоднократно его меняла. По мнению суда, если бы новый хозяин предпринял бы все эти действия, то он не оказался бы в подобной ситуации.

Иными словами городской суд предъявил покупателю проблемной квартиры требования, выполнение которых сделало бы ее покупку невозможной.

Дело было отправлено в ВС. Он посчитал утверждение городского суда, о необходимости проверки действий нотариуса, подрывающим смысл института нотариата и указал, что если выморочное имущество своевременно не регистрировалось ответственными лицами, это может стать причиной к его утрате.

Вопрос о добросовестности покупателя

В этом вопросе ВС опирался на статью 302 ГК РФ. Она гласит, что собственник может истребовать свое имущество (в данном случае квартиру) у его добросовестного приобретателя, только если его потеря произошла помимо его воли. Напомним, что 2 года назад 302-ая статья была признана Конституционным судом частично несоответствующей основному закону РФ. Тогда КС помог покупателю «проблемной» жилой недвижимости отстоять свои права.

Ситуация напоминала обсуждаемый случай. Александр Дубцов стал владельцем квартиры после длинной цепочки сделок по ее купле/продаже. Их организовали мошенники, которые впоследствии предстали перед судом и были осуждены. Они решили, что квартира «досталась» Дубцову незаконно. Однако КС не увидело причин лишить ее нового владельца права собственности на приобретенное им жилье. Он постановил, что его нельзя истребовать у совершившего покупку, так как он опирался на сведения, предоставленные Единым государственным реестром, а также не знал и не мог знать, что у продавца отсутствует право распоряжаться жильем.

КС указал, что у представители ДИ нет оснований ссылаться на 302 статью ГК РФ, так как они своевременно не предприняли действий в отношении определения судьбы спорной недвижимости, а добросовестный покупатель опирался на информацию из ЕГРН.

Рассматриваемый случай имеет много параллелей с ситуацией, в которой оказался Дубцов, так как в обеих ситуациях оформление жилья в качестве выморочного имущества не было осуществлено по причине халатности чиновников.